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盘点中国房价崩盘的四个条件-【zixun】

发布时间:2021-10-12 18:04:17 阅读: 来源:聚氨酯保温管厂家

盘点中国房价崩盘的四个条件

中国房价何时会崩盘?这是很多中国人,也包括外国经济学家所深切关注的命题。近些来年,“崩盘论”一直没有远去,其中谢国忠是个典型,喊崩盘已经十余年了。而老杨一直反对“崩盘论”。但这并不代表,中国房价永远不会崩盘。因为全球房价崩盘的案例并不算少。通过研究国际案例,并结合中国国情,总结出以下四点中国房价崩盘的条件。

第一,住宅进入饱和阶段。一国或一个地区的住宅市场,都有一个发展过程,或者称作生命周期。如同一个人,青少年时期,得病易康复;而老年人得病,很可能就倒下了。我把住宅市场的生命周期划分为三个主要阶段:短缺阶段、改善阶段、饱和阶段。如同一个人大概可划分为:30年岁之前为青少年,30-60为中年,60以上为老年。

住宅短缺阶段,人们居住条件差,很多人需要第一次购房。住房饱和阶段,人们居住条件比较好了,不需要大量购房了,比如当前的日本,甚至已经过剩。而短缺和饱和之间,是改善阶段,很多需要买更好的房子。这就像由穷人到富人之间,还有一个中产;由贫穷到富裕之间,还有一个小康。

这三个阶段,可以用人均住房面积、人均卧室间数、户均住房套数等三个指标来划分。老杨在此仅说一个指标。1968年,日本户均住宅1套,之前可称为短缺阶段;其后至80年代中期达到1.1套,可称为改善阶段;其后继续扩大,2008年达到1.17套,可称之为饱和阶段。

当前,我国城镇地区户均住宅套数预计刚刚达到1套(按成套住宅),全国肯定超过1。我国官方并无准确数据,20多年都没进行住房普查了,这么重要的事一直拖着不做,政府真让人费解。笔者推算,当前我国城镇地区刚刚告别住房短缺阶段,进入改善阶段,类似日本70年代。在住房短缺阶段,房价基本不会崩盘,而在饱和阶段,可能性较大,当然还得需要具备其他条件。

另外还须提示,住房市场生命周期的阶段划分,表面上是以人均住宅面积、户均套数等作为指标,但本质上又包括三个基本驱动因素:经济增速、人口总量与结构变化、城镇化进程。

住房短缺阶段,一般处于经济高增长、人口红利扩大、城镇化率低于70%。住房饱和阶段,一般经济变为低增长、人口红利消失、城镇化率高于70%。与欧美日当年的历史数据相比,当前我国城镇化率偏低、人口红利见顶时点偏早、经济降速正常。综合来看,三个基本驱动因素,决定当前我国住宅市场处于刚告别短缺阶段,已进入改善阶段。不具备房价崩盘的基础。

这是房价崩盘的重要前提。没有暴涨,也难暴跌。房价年均以10-20%的速度上涨3-5年,就容易产生泡沫,极端情况下一年能上涨50%。比如:1987-1989年的日本、我国台湾地区,1991-1992年、1996-1997年、2010-2011年的我国香港地区,2004-2006年的美国,1992-1993年的我国海南省。

第二,房价出现泡沫。关于房价泡沫的界定标准,存在较大争议。一般而言,如果房价持续大涨发生在住房短缺阶段,不易产生泡沫,因为需求旺盛,且以自住为主。如果发生在住房饱和阶段,则一般以投资需求为主,易产生泡沫。

2004-2005年、2007年、2009-2010年,我国房价涨幅曾超过10%,但由于当时我国尚处于住房短缺阶段,所以全国而言基本无泡沫。但1992-1993年全国房价涨幅超20%,且主要发生在海南、北海、珠海等少数地区,且以投资投机需求为主,则可以界定为出现区域性房价泡沫。

近三年我国各地购房者皆以自住需求为主导,投资投机需求大幅退潮。另外,根据易居研究院的数据,2010年以来我国城镇地区房价收入比不断降低,2014年只有7.1倍,房价与收入的匹配度越来越高,总体难言有泡沫。

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